10 COISAS QUE VOCE DEVE SABER ANTES DE FINANCIAR O SEU FUTURO IMOVEL

Entre as coisas que o dinheiro pode comprar, a casa própria é uma das melhores e mais importante. É uma grande conquista, sem duvida. E, justamente por ser grande, só se obtém com muita economia, disciplina e persistência. A partir do momento em que já se reuni a quantia suficiente para entrada, a rotina fica repleta de classificados dos jornais, telefonemas de corretores, visitas a imóveis e dezenas de fins de semanas perdidos. Até o dia em que finalmente você acha o que estava procurando. Que alegria! Mas a trabalheira não acaba aí. Inicia-se, então, uma outra maratona: encontrar a melhor forma para financiar a compra do imóvel. A oferta de crédito imobiliário deu uma desacelerada por causa do recente aumento nas taxas de juro. Porem, há uma expectativa de queda gradual dos juros no longo prazo, o que fará a oferta de crédito voltar a crescer. Por isso, se você esta pensando em entrar num financiamento nos próximos meses vá em frente. Mas antes leia este artigo. Obter um financiamento é uma coisa que dá um trabalho E-NOR-ME. Enorme é pouco. MO-NU-MEN-TAL. Poucas coisas na vida dão tanta mão-de-obra. Em muitos momentos, a sensação que se tem é de que o banco está testando sua resistência. Se você estiver disposto a passar por momentos de raiva I-NES-QUE-CÍ-VEIS, preste a atenção nos detalhes que não que não devem ser deixados de lado na hora de decidir por um financiamento. 

1. A EMOÇÃO DEVE SER DEIXADA DE LADO – O imóvel é um bem caro e geralmente pago em prazos longos. Portanto, nunca compre um imóvel nem assine um contrato de financiamento movido por paixão ou impulso. Confira características do apartamento como metragem, descrição, planta, estado da fiação e do encanamento etc. Cheque todas as condições do financiamento. Se você acordar no dia seguinte e descobrir que se arrependeu, dificilmente vai conseguir voltar atrás.

2. O IMÓVEL QUE EU ESCOLHI PODE SER FINANCIADO? – Parece obvio, mas muita gente se esquece disso. Escolhe o imóvel, dá o sinal ao vendedor e quando vai procurar um banco para acertar o financiamento descobre que a sua desejada casa nova não pode ser financiada. “Antes de desembolsar qualquer tostão sonde a instituição financeira à qual você pretende pedir o financiamento para saber se há alguma restrição”, diz Fernanda Amaral, advogada especializada na área imobiliária. Alguns bancos exigem um valor mínimo para o imóvel, outros podem restringir financiamentos a imóveis muito afastados do centro da sua cidade ou a muito antigos ou mal conservados.

3. VOCÊ PODE MEXER NO CONTRATO – Antes de conseguir o financiamento, verifique mito bem o contrato de compra com a construtora ou como dono do imóvel. “Não aceite contrato com clausulas prontas”, diz Fábio Nogueira, especialista em mercado imobiliário. “Discuta e verifique cláusula por cláusula. ” É direito seu. Se, por qualquer motivo, o banco disser que não pode financiar, depois de assinado o contrato com o vendedor, você perde o que o que já pagou. “Com uma cláusula que a garanta a devolução do que foi pago caso ocorra algum imprevisto você fica mais protegido”. Procure estabelecer prazos flexíveis entre a data da assinatura do compromisso de compra e venda e a liberação do financiamento. Não é raro o banco pedir algum documento adicional e o processo demorar mais do que o previsto. O vendedor pode querer cobrar alguma multa em casa de atraso. Ou incluir cláusulas que garantam o pagamento de multas por parte da construtora (no caso de imóvel comprado na planta) quando houver atraso na entrega do imóvel. Depois de pronto o contrato, não se esqueça de registra-lo num cartório de imóveis.

4.COMO SÃO OS PLANOS DE FINANCIAMENTO DOS BANCOS? – Depois que você já se certificou de que a sua casa nova pode ser financiada, estude muito bem os diferentes planos de créditos do mercado. Se o valor do imóvel não ultrapassar os R$ 750.000, 00,  o empréstimo será feito pelo Sistema Financeiro de Habilitação, SHF, numa de suas duas modalidades: o tradicional e o chamado light. Ambas financiam até 50% desse valor e cobram juros de 12% ao ano, mais a TR. O SFH tradicional só pode ser usado se você estiver comprando seu primeiro imóvel. Você pode usar seu fundo de garantia para abater o valor da entrada ou das parcelas. O light é para quem esta comprando o segundo imóvel. No caso de o imóvel custar mais caro, você poderá usar a carteira Hipotecária, que como o SFH lighit, pode ser usada para comprar o segundo imóvel. O percentual a ser financiado e os juros cobrados podem variar de acordo com o banco – estão em 14% ao ano, mais TR, em média. Há também no mercado o sistema de leasing para imóveis – comum para a compra de automóveis. Pesquise as condições dos diferentes bancos, seus prazos de financiamentos e como serão feitos os reajustes das parcelas. Outro ponto importante é o seguro habitacional. Desde a metade deste ano, o banco esta livre para oferecer o seguro de acordo coma as necessidades do mutuário. Verifique se ele cobre morte, invalidez permanente e danos físicos causados no imóvel.

5. CUIDADOS  PARA QUANDO VOCE FIZER FINANCIAMENTO DIRETO DA CONSTRUTORA – Procure saber de quem você está comprando o imóvel. qual é a historia da empresa, o que ela empreendeu até agora e o que está construindo. Verifique se a incorporadora tem a escritura de compra do terreno, se o projeto está aprovado pela prefeitura e se a incorporação foi registrada no registro de imóveis. Exija o registro da incorporação, o memorial descritivo e as certidões que comprovem que a empresa não deve impostos e que o imóvel não esta hipotecado. “Quando há um banco por  trás da obra, provavelmente todos esses aspectos já foram checados. Portanto, procure saber quem está financiando ou financiou a construção. Se você vai financiar um imóvel na planta, visite outros prédios ou casas feitos pela construtora. Converse com o zelador e os moradores. Pergunte se houve problemas durante a obra e sobre o prazo de entrega”.

6. QUAIS SÃO AS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO – Em geral, os financiamentos feitos diretamente com as construtoras prevêem que até a entrega das chaves  as parcelas são reajustadas por algum índice do setor de construção. Só depois de receber as chaves, é que as correções são feitas com base nos índices de preços como o IGP-M ou o INPC. Não aceite pagar antes de ter as chaves nas mãos. Certifique-se de estar pagando apenas  a correção.

Em qualquer tipo de financiamento, procure garantir no contato que a qualquer momento você pode quitar parcelas futuras com desconto de juros. “Mas nunca quite todo valor do imóvel antes dele ficar pronto”, diz Fabio nogueira. “Desconfie dos descontos fantásticos para quem paga adiantamento. “

7. VOCÊ PODE MESMO ASSUMIR ESSE COMPROMISSO? – Assumir uma divida por 10 ou até 20 anos exige muita cautela. Os bancos costumam exigir um comprometimento de, no máximo, 20 % de sua renda mensal. Para Márcio Bueno, advogado especialista na área imobiliária, você nunca deve comprometer mais do que 30%, mesmo que seja permitido.  “Quem o fizer, ou está indo para a insolvência ou está deixando de gastar em coisas mais importantes”, diz ele. Se você estiver pagando aluguel, os gastos são ainda maiores. Nesse caso, procure um imóvel usado ou que esteja pronto. Você pode mudar mais rapidamente e evita pagar condomínio, IPTU e as prestações mais o aluguel.

8. QUAL É O TIPO DE GARANTIA DO FINANCIAMENTO – Existem no mercado duas formas de garantia para o banco se você ficar inadimplente: a hipoteca e a alienação fiduciária. Nos dois casos, o banco que está financiando pode Ter o imóvel de volta se você atrasar pelo menos três prestações. A diferença é que , com a hipoteca, o banco esperará um prazo de dois a três anos para reaver o imóvel. Com a alienação fiduciária, esse prazo pode reduzir para dois meses. “Escolha o banco que aceite a hipoteca como garantia “, diz Bueno.

É importante  também que você tenha uma garantia  quando o seu financiamento for direto com a construtora e ela estiver usando o dinheiro de um banco para tocar a obra . Verifique se ela repassa para o banco o dinheiro das parcelas que você paga. Enquanto isso não acontece  o seu imóvel serve de garantia para o banco. Se a construtora quebrar,. O banco pega o seu apartamento, ou a sua casa, como pagamento pelo empréstimo que fez..

9.FORMAS ALTERNATIVAS PARA FACILITAR O PAGAMENTO – Além do FGTS, outro instrumento recomendado por alguns profissionais da área Imobiliaria é a carta de crédito. Convém pedi-la antes mesmo de procurar o imóvel. Ela pode facilitar a negociação com o vendedor, pois ele tem a certeza de que aquele cliente tem crédito num banco para pagar, no mínimo, a entrada. Sem ela alguns proprietários nem aceitam começar a conversa. Normalmente, os donos dos imóveis não ficam aguardando até que o financiamento do seu futuro comprador seja aprovado pelo banco. “Com a carta de créditos nas mãos o risco é só do vendedor”, diz Cid Keller, da Ckeller Construtora. “O negócio só não sai se a sua documentação ou a do imóvel não estiver em ordem. ” Não se esqueça de garantir no contrato a devolução da entrada num caso como esse.

10. PREPARE-SE PARA A BUROCRACIA – Depois de tudo isso, prepare-se para a Segunda etapa da maratona. Os bancos exigem uma lista interminável de documentos para aprovar o crédito. E, por mais que você consiga tudo, sempre vai faltar alguma coisa. Se ale estiver financiamento a obra, apenas os documentos do comprador são necessários: carteira de identidade, CIC, certidão e nascimento (para os solteiros) ou de casamento, com notificação de separação ou divorcio, se for o caso, comprovantes de rendimentos e carteira profissional para os assalariados. Os comerciantes ou industriais precisam ainda levar o contrato social da empresa, últimas demonstrações contábeis e guias de recolhimento de imposto de renda. Os profissionais liberais também precisam das guias de recolhimento de imposto de renda, prova de filiação de classe, alvará de funcionamento de seu escritório, consultório, etc.

Se o banco não for o responsável pelo financiamento da obra, é preciso também os documentos do imóvel, (do vendedor e da construtora haja financiamento direto). Certidões negativas de cartórios e receita Federal de todos os envolvidos no negócio. Ufa! Mas ainda não acabou também Ter cópias autenticadas com firmas reconhecidas em cartório. E caso haja demora de mais  de 30 dias para o seu crédito ser aprovado, essas autenticações perdem a validade. Você terá de volta ao cartório e autenticar tudo de novo.

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Ismê Lucas

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