QUAIS AS CERTIDÕES PARA COMPRA DE IMÓVEIS?
CERTIDÕES NEGATIVAS DO IMÓVEIS E DOS PROPRIETÁRIOS.
A certidão negativa isenta o comprador de toda responsabilidade, além de escenorar o imóvel, daí a necessidade de em toda escritura de transferência de imóveis, serem transcritas as certidões de quitação com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, referentes aos impostos a que estiverem sujeitos.
A certidões extrajudiciais referentes ao ônus e gravames, em hipoteca, penhora, servidão, etc. obedecerão ao mesmo critério que as certidões judiciais, emitidas por distribuidores dos tabeliões e no Registro Geral de Imóveis. As demais certidões serão extraídas nos Distribuidores de Títulos e Documentos ou Protestos de Letras.
É conveniente verificar a existência de atos pendentes relativos a processos em juízo, quitação de dívidas, contratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas e renúncias de parte de bens. Se houver alguma pendência neste sentido, deverá ser solicitada certidão que esclareça melhor a situação, evitando, dessa forma, problemas futuros.
Além das certidões negativas acima citadas, verificamos a existência de outras como:
Registro Civil de Pessoas Naturais: certidão do que constar em nome do atual proprietário sobre interdição, emancipação e ausência.
Repartição da Fazenda Pública: certidão de que o imóvel não está sujeita a recuo ou desapropriação.
Prefeitura Municipal: certidão de auto de vistoria, denominado “habite-se”.
Departamento de Saúde de Estado: certidão que constar sobre multas e infrações legais.
Departamento de Urbanismo da Prefeitura: certidão de que o imóvel não está sujeito às restrições para construção.
Direito de Impostos e Taxas sobre a Riqueza Imobiliária da Secretaria da Fazenda: certidão de localização do imóvel.
Procuradora de Terras do Estado: certidão do que constar de concessões, arrendamentos e outros.
Justiça do Trabalho: certidão de distribuição de ações, execuções e penhoras relativas a questões trabalhistas.
Ministério da Aeronáutica: certidão sobre zonas de proteção e aeroportos.
Ministério do Exército: certidão sobre planos de desapropriação.
Ministério da Marinha: certidão sobre zona de faixa litorânea.
ENCARGOS PREVIDENCIÁRIOS
A consolidação das Leis da Previdência Social estabelece que o proprietário, o dono da obra, o condômino de uma unidade imobiliária, seja qual for a forma de contrato de execução de obra de construção, acréscimo ou reforma do imóvel, são igualmente responsáveis (solidários) com o construtor para cumprimento das obrigações, que nela constam, a menos que tenha havido, por parte deles, alguma retenção de importância, para garantia dessas obras até a expedição de Certificado de Quitação.
Quando a prestação de serviços for feita por “tarefa” ou “sob empreitada”, estarão isentos, proprietário e construtor, dessas obrigações, desde que obriguem o sub-empreiteiro a recolher previamente, fixado pelo INSS como contribuição previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de trabalho.
Não será devida a contribuição previdenciária, se a construção for feita em regime de “mutirão”, ou seja, sem mão-de-obra assalariada.
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO
DE BENS IMÓVEIS
Código Tributário Nacional
Art.35 – O impostos, de competência, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fator gerador:
I – a transmissão a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil.
II – a transmissão, a qualquer título de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia.
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único – nas transações “causas mortis” ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatórios.
DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO NO INCRA
1 – Ônus e Gravames
Devemos ter um cuidado especial, antes de fazer qualquer operação imobiliária, verificando se o imóvel (objeto de transação) está realmente livre de qualquer ônus ou gravame. Antes de ser dado o sinal, será exigido provar que este imóvel, indiscutivelmente, está livre de ônus e gravames. Em caso de ser dado sinal, poderá haver cláusula de devolução da respectiva importância, dentro de 48 horas, se comprovada a existência de tal.
Podemos citar como Ônus mais comuns:
- hipoteca
- penhoras
- enfiteuse
- servidão
- condomínio
- execução por dívidas e tributos referentes a impostos, taxas, contribuições de melhoria etc.
Com o intuito de constar a existência ou não de ônus, como os dos exemplos acima, as comprovações devem ser feitas aos órgãos respectivos:
- Itens “a,b,c,d” no Registro de Imóveis;
- Item “e” Declaração do Sindico;
- Item “f” Registro de Distribuição.
2 – Despesas com a Extração de Documentos
Quem tem a obrigação de assegurar ao comprador a plena e total “propriedade da coisa”, com os respectivos títulos e regularização da situação, é o proprietário, ficando a seu encargo todas e quaisquer despesas para, se obter títulos e certidões necessárias. Esses serão apresentados ao comprador, que verificará a regularidade do imóvel, que é o objeto de transação.
3 – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA
O INCRA autarquia criada pelo Decreto Lei nº 1.110, de 09/07/70, subordinado ao Ministério da Agricultura, tem como finalidade, promover a colonização,a reforma agrária, o desenvolvimento rural e a utilização racional da terra, procurando preservar sua função econômica e social. Tem autonomia administrativa e financeira, atuando em todo o território nacional, com poderes para modificar a estrutura fundiária brasileira, além de estabelecer tributação sobre a terra, com a finalidade de melhor alcançar a distribuição da terra e sua renda.
Como definição de Imóvel Rural, o Estatuto da Terra prediz:
“Imóvel Rural é o prédio, da área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada.”
Ismê Lucas
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