As vantagens de dar uma entrada maior, na compra de um imóvel através de financiamento.

Em certos casos, não é possível pensar em comprar um imóvel à vista, quitando no ato da compra o valor total. Mas mesmo nesta hipótese, você não deve desistir da idéia de acumular previamente uma boa reserva financeira para poder dar uma entrada maior no financiamento. Assim, você conseguirá reduzir o número de parcelas, tornando o esforço final da compra do imóvel bem menor. Só para fazer uma conta para mostrar mesmo e lógico que terá que fazer a conta proporcional a sua realidade, mas enfim,  suponha que você esteja pensando em comprar um imóvel de R$100.000,00 dando uma entrada de 30% ou R$ 30.000,00 e financiando os 70% ou R$ 70.000,00 restantes em 10 anos ou 120 meses a juros mensais de 1%. Você estaria pagando 120 parcelas de R$ 1.004. Mas se, ao invés disto, você fizer um esforço maior e acumular o suficiente para dar uma entrada de 55% do valor do imóvel, ou R$ 55.000, financiando os R$ 45.000 restantes nas mesmas condições, você estaria pagando apenas 60 parcelas de R$ 1.004, ao invés das 120. Você pode observar que foi necessário bem menos do que dobrar a entrada, para reduzir pela exata metade o número de parcelas. Portanto, o esforço de uma entrada maior compensa!

Lembrando ainda que muitos podem usar o FGTS para compra de imóveis, no valor máximo de R$750.000,00, se for o seu primeiro imóvel, e se já tiver mais de 3 anos a carteira assinada. Tudo tem que ser de acordo com as regras do FGTS.

Planejamento financeiro para a compra de um imóvel: calculando a "reserva financeira necessária"

Já que a forma ideal para adquirir um imóvel é comprá-lo à vista e com desconto, ou pelo menos poder dar uma boa entrada, o passo seguinte é iniciar o planejamento financeiro que levará à acumulação da reserva financeira para materializar este sonho. Primeiramente, você deve identificar que tipo de imóvel deseja: 1) Para uso próprio ou locação (investimento)? 2) Residencial, de lazer ou comercial? 3) Localizado em região nobre ou não? 4) Em construção, novo, ou usado? Faça então uma completa pesquisa de mercado para determinar o valor de compra do imóvel desejado. Não se esqueça de adicionar o custo de transferência do imóvel para o seu nome, que pode chegar a 5% do valor de compra. Compute também o valor de uma reforma, caso ela seja necessária. Então, ao apurar o valor total do desembolso na compra do imóvel, você terá concluído a primeira etapa do planejamento financeiro para adquiri-lo: a determinação da reserva financeira necessária. Em seguida, você deve planejar a acumulação desta reserva.

Planejamento financeiro para a compra de um imóvel: planejando o "número de meses para a acumulação"

Tendo calculado o valor da reserva financeira necessária para comprar à vista o imóvel que você deseja, ou pelo menos dar uma entrada substancial, você deve fazer uma primeira estimativa de quantos meses levará para acumular a tal reserva. Para começar, imagine um certo período de anos ao final dos quais você gostaria de ter 100% do valor da reserva necessária. Divida o valor total da reserva pelo número de meses contido neste período de anos, e você terá uma primeira estimativa de quanto precisará economizar e investir todo mês para concretizar seu sonho. O investimento mensal lhe parece muito alto? Faça um ajuste em duas pontas:

1) promova um "rebaixamento" do seu sonho, trazendo o imóvel desejado para mais perto da realidade, e 2) estique o prazo de acumulação. Desta forma, aos poucos você chegará num valor de investimento mensal que caiba no seu orçamento. Então, é só ter a disciplina de economizar e investir este valor todo mês, sem mexer nestes investimentos para qualquer outro propósito.

Planejamento financeiro para a compra de um imóvel: o papel dos seus investimentos na acumulação

Se você dá um duro danado para poder economizar e investir a quantia mensal planejada, de outro lado seu dinheiro também estará trabalhando duro para rentabilizar e "engrossar o caldo". Na verdade, a "força extra" dos seus investimentos no processo de acumulação para a compra do seu imóvel não é nada desprezível, mesmo quando a rentabilidade mensal líquida conseguida lhe parecer, a princípio, muito modesta. Ao longo dos meses e anos, computando os juros sobre juros dos rendimentos de suas aplicações, qualquer magnitude de rentabilidade mensal pode ajudar - e muito - na tarefa de formar a reserva financeira necessária para a compra do seu imóvel. Portanto, tendo planejado o valor do investimento mensal, selecione um bom fundo de investimento financeiro, ou mesmo outra opção de investimento pessoal mais adequada a seu perfil, e não se esqueça de fazer suas aplicações regularmente.

Planejamento financeiro para a compra de um imóvel: quanto investir por mês para acumular R$ 100.000?

Apenas como exemplo, observe o quanto é necessário investir todo mês para acumular uma reserva financeira de R$100.000 para a compra à vista de um imóvel. Note que o valor do investimento mensal necessário é inversamente proporcional ao número de meses do período de acumulação e também inversamente proporcional à rentabilidade líquida conseguida no investimento selecionado para a acumulação da reserva financeira para a compra do imóvel:

O imóvel como investimento: a "especulação" imobiliária

Você deseja comprar um imóvel para o seu uso ou para investimento? Há duas formas de encarar o imóvel enquanto alternativa de investimento pessoal. A mais tradicional delas é a especulação imobiliária: comprar mais barato hoje, para vender mais caro amanhã. Esta foi a fórmula utilizada por muitos de nossos antepassados imigrantes, que a partir dela acumularam pequenas, médias e até mesmo grandes fortunas. O método era simples: comprar terras por hectare "a preço de banana", e anos mais tarde vendê-las por metro quadrado "a preço de ouro". O sujeito comprava uma "chácara" na "inimaginável" distância de 10 km do centro da cidade. À medida que a cidade ia crescendo, ele se desfazia de parte do terreno, e com o dinheiro construía algumas casinhas para vender. Fácil, né? Mas então você perguntaria: Não dá para repetir a fórmula??? O problema é que hoje, oportunidades de especulação imobiliária como estas são raríssimas. Muitas vezes o terreno comprado naquele novo e promissor loteamento acaba "virando mico". E construir requer um bom "fôlego" financeiro, além de tempo e conhecimento técnico. Em suma: ganhar com especulação imobiliária hoje em dia é até possível, mas somente para os profissionais do ramo.

O imóvel como investimento: a "renda" imobiliária

Outra forma de encarar o imóvel como opção de investimento pessoal, é o aluguel. O raciocínio também é simples: você compra um imóvel e aluga, ganhando duplamente com a valorização do mesmo, e também com o aluguel. Mas foi-se o tempo em que a história era bem essa. Hoje em dia, para conseguir alugar rápido, você deve ter um imóvel com alta locabilidade, ou seja, novo e muito bem localizado. Só que este tipo de imóvel custa caro, e a tendência natural é que ao longo dos anos ele se deprecie gradualmente com o uso. Em certos casos, seu valor não consegue sequer acompanhar a inflação... Já quanto ao aluguel em si, vale lembrar que o rendimento com locação já não chega mais ao histórico 1% bruto do valor do imóvel ao mês, e ainda está sujeito a tributação de Imposto de Renda de 15 a 27%. Além disto, uma parte da renda da locação deve ser reservada para cobrir as despesas de reforma do imóvel quando o inquilino antigo sai, e as despesas do imóvel fechado enquanto não entra inquilino novo, além da corretagem da imobiliária. Em suma: você pode acabar tendo que tirar dinheiro do bolso para ter um "estranho" ocupando seu imóvel.

O imóvel como um bem de uso: os "custos colaterais"

Já que a compra de um imóvel é hoje uma opção bastante limitada enquanto investimento pessoal, resta apenas relembrar alguns cuidados necessários mesmo quando se está pensando em comprar um imóvel para seu próprio uso. Todo imóvel é um ativo gerador de despesas. Se os custos mensais derivados do imóvel não forem bem analisados antes da compra, podem causar um indesejável impacto negativo no seu orçamento pessoal e familiar. Todo imóvel urbano paga IPTU ( Imposto Predial e Territorial Urbano ), além de eventuais taxas de melhorias, como instalação de rede elétrica e asfaltamento da rua. Detalhe: imóveis de esquina geralmente pagam mais caro. Todo imóvel pede manutenção: as despesas para manter sua residência em ordem podem chegar a 5% do seu valor a cada três anos para casas, e até 3% para apartamentos. Além disto, há as tradicionais despesas com água, luz, empregada doméstica e sistemas de segurança: elas podem ser maiores ou menores conforme o imóvel escolhido. Mas talvez a despesa mais perigosa, e que mais esteja correlacionada com o tipo de imóvel a ser comprado, seja a taxa de condomínio.

O imóvel como um bem de uso: a "taxa de condomínio"

Se você deseja comprar seu imóvel residencial em um prédio de apartamentos, está ciente de que entre os "custos colaterais" de ter este imóvel, lá estará a famigerada taxa de condomínio. Trata-se de um valor que você é obrigado a pagar todo "santo" mês, e a respeito do qual não pode fazer nada! No entanto, a própria escolha do imóvel é decisiva no impacto que o valor da taxa de condomínio terá sobre seu orçamento pessoal e familiar. A maior parte das despesas de condomínio deve-se ao pessoal: porteiro, zelador, ajudante, faxineiro, etc. Ao escolher um prédio com poucos apartamentos por andar, você terá menos gente para "rachar a conta". Por isso, dê preferência a edifícios altos, com maior número de apartamentos por andar, e se possível com várias torres de apartamentos em um mesmo terreno. Planejando-se desta forma, você poderá economizar até 50% na taxa de condomínio, e melhor: para o resto da vida! Portanto, na hora de comprar seu imóvel, faça uma escolha cuidadosa, para poder dizer de boca cheia e sem remorso: Lar, doce, lar!

Ismê Lucas

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